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◎ 양도소득세란 부동산 (토지ㆍ건물) 또는 부동산에 관한 권리(아파트분양권 등)와 같은 자산의 양도에 따라 
   발생하는 소득에 대하여 과세하는 세금입니다.

   
◎ 양도소득세가 과세되는 범위는 다음과 같습니다.

   - 부동산(토지 또는 건물)의 양도소득
   - 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권)의 양도소득
   - 주식 또는 출자지분의 양도소득
   - 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권?회원권 등)의 양도소득


◎ 양도소득세는 비과세되거나 감면되는 경우가 있습니다.
- 1세대 1주택의 경우로서 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
◎ 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고ㆍ납부를
   하여야 합니다.

   - 예를 들어, 2011년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고ㆍ납부기한은 3월 31일까지입니다.

     * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 
       소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)


◎ 2010년부터 예정신고납부세액공제가 폐지되고, 무신고시 가산세가 부과되었습니다. 
   다만 2010년까지는 부동산 등 양도시 과세표준 4,600만원 이하 부분에 대해 5%의 예정신고세액공제를 
   적용(한도액 291천원)하고, 2011년 이후 양도부분 부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됩니다.


◎ 연도별ㆍ자산별 양도소득세 예정신고세액 공제와 무신고가산세
양도소득세
과세대상 자산
2010년 양도분 2011.1.1 이후
양도분
예정신고
세액공제율
한도액 무신고
가산세율
ㆍ2년 이상 보유한 부동산 및 권리ㆍ기타자산
  (골프회원권 등)
5% 291 천원 10% ㆍ예정신고 세액공제 없음

ㆍ무신고가산세 20%적용
ㆍ협의매수ㆍ수용 부동산 2년 미만 5% 한도없음 20%
2년 이상 10%
ㆍ주식ㆍ미등기 양도
ㆍ2년 미만 보유한 부동산 및 권리
ㆍ지정지역 3주택 이상자
5% - 20%

* 지정지역 : 강남ㆍ서초ㆍ송파구(일반세율 + 10% 적용)
* 양도소득세 무납부시 납부불성실 가산세 연간 10.95% 적용

◎ 확정신고

   - 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할
     세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
   - 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
   - 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 
     무신고가산세 20% (또는 40%), 무납부가산세 1일 0.03% 를 추가 부담하게 됩니다.
     
     
◎ 양도소득세 분할납부 및 물납

   - 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 
     2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.
   - 분할납부할 수 있는 세액
 
    ㆍ납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액
    ㆍ납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

   - 공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우 
     그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

    ㆍ세액이 1천만원을 초과하는 경우
    ㆍ양도소득세 예정·확정 신고기한 10일 전까지 물납 신청
◎ 양도 또는 취득 시기

   - "대금을 청산한 날"이 원칙적으로 양도 또는 취득한 날이다.
     대금을 청산하기 전에 명의개서를 한 경우에는 명의개서일이 양도(취득)일이 된다.
   - 과거 취득일 또는 양도일을 확인할 근거가 없는 경우에는 명의개서일을취득 또는 양도일로 결정함
   - 1984년 12월 31일 이전에 취득한(분양 or 개서) 경우 1985년 1월 1일을의 제취득일로 간주함
   - 2000년 1월 1일부터 실가신고 원칙으로 전환(1999년 12월 31일까지는 기준시가에 의한 신고원칙이었음)

◎ 양도소득세의 계산 

   - 양도가액 : 계약서상의 금액
   - 취득가액

     ○ 실거래금액을 확인할수 있는 매매계약서가 있는 경우 - 계약서금액
     ○ 실거래금액을 확인할수 있는 자료가 없는 경우 - 환산 실거래가액
        - 기타경비

     ○ 회원권을 구입하면서 든 비용을 빼줌.
        - 취득시 명의개서료, 취득세납부영수증, 중개수수료 등
        - 양도시 중개수수료 등(단, 증빙서류 첨부시에만 공제가능(영수증, 세금계산서 등)
   - 계산법 
   
     양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차액
     양도차액 - 양도소득기본공제(2,500,000원 년 1회) = 양도소득세 과세표준
     양도소득세과세표준 × 세율 = 산출세액
     산출세액 = 납부할 양도세
     납부할 양도세0.1 = 주민세
총 납부할 세금 (양도세 + 주민세)
   - 주민세
        
    납부할세액의 10% = 주민세
    납부기한은 양도소득세 자진납부 기간과 동일 (2001년 5월 1일 개정)
    
    ※관할 시·군·구에 주민세를 납부하면 세금신고 종료

   - 환산취득가액 산출방법

     2009, 2, 4 시가표준액 × 취득당시 기준시가  2009, 2, 4 기준시가 = 취득당시 환산값
     취득당시 환산값  양도일 기준 시가표준액 × 양도가액 = 환산취득가액(취득가액이 됨)
     
     ※ 단,취득당시 기준시가가 없을 경우 취득당시 기준시가 환산(물가지수)를 구해야 한다.
   - 물가지수

     최초로 고시한 기준시가  취득달 생산자 물가지수  기준시가 최초의 생산자물가지수
     = 취득당시 기준시가

 
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